賃貸借契約の管理 (全14問中8問目)

No.8

賃料改定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
平成29年試験 問21
  1. 借地借家法上の賃料増減額請求権を行使した場合において、相手方がこれを争うときは、調停を申し立てなければならない。
  2. 定期建物賃貸借契約においては、あらかじめ賃料改定方法を定めていた場合であっても、借地借家法上の賃料増減額請求の規定の適用は排除されない。
  3. 賃貸借契約において「賃料の減額はしない。」との特約がある場合、借主は賃料の減額を求めることができない。
  4. 管理業者は、賃料改定に影響を及ぼす各種要因の変化のうち、有利な変化が生じた場合には、賃貸条件を変更すべきかについて直ちに検討しなければならない。

正解 1

解説

  1. [適切]。賃料増減額請求権を行使した場合において、相手方がこれを争うときは、調停によって申し立てる必要があります(調停前置主義)。調停前置主義とは、裁判の判決で明暗を付ける前に、話し合いによって解決できないかを双方で探る(調停)考え方です。
  2. 不適切。定期建物賃貸借契約においては、あらかじめ賃料改定方法を定めていた場合について、借地借家法上の賃料増減額請求の規定があったとしても契約上の定めが適用されます。
  3. 不適切。定期ではない建物賃貸借契約について、賃料減額しないとの特約があっても、借主に不利な契約となるため、借主は賃料の減額を求めることができます。
  4. 不適切。有利な条件が生じた場合だけでなく、不利な条件が生じた場合も含め、賃料改定に影響を及ぼす各種要因の変化があった場合には賃貸条件を変更すべきかについて検討する必要があります。
    この2つのうち、直ちに検討すべき場合は不利な変化が生じたときです。賃料を下げることは貸主にとっては不利な提案ですが、市場と比較して高い賃料だと競争力が低下し、入居率が下がってしまうことが想定されるからです。逆に有利な状況に変化した場合は、競争力が上がったということですので直ちに検討しなければならないというほどではありません。
したがって適切な記述は[1]です。