解説

1. 不適切。あらかじめ設置された照明器具用コンセントを使用せず、賃借人が天井に直接に照明器具を付けたことによるビス穴は、通常の使用による損耗を超えると判断されます。よって、賃借人の負担となります。
   これに対して、賃借人がエアコンを設置したことによる壁のビス穴・跡は、エアコンが生活必需品となってきていることから通常損耗の範囲とされます。また、ビス穴に満たない画鋲、ピン等の穴も通常損耗の範囲となり、賃貸人の負担となります。
2. 不適切。飼育ペットによる臭いの原状回復費用は、賃借人の負担となります。共同住宅におけるペット飼育は一般的であるとまでは言えず、ペットを飼育した場合には、臭いの付着や毛の残存、衛星の問題等があるため、その消毒の費用について賃借人負担とすることは合理的だからです。
3. 適切。賃借人が設置した家具によるカーペットや床等のへこみや設置跡の原状回復費用は、通常の住まい方で発生するものとして通常損耗の範囲とされます。よって、賃貸人の負担となります。
4. 適切。消毒は日常の清掃と異なり、賃借人の管理の範囲を超えています。次の入居者を確保するためのグレードアップの要素があるので、台所やトイレの消毒は賃貸人の負担となります。