賃貸不動産経営管理士過去問題 令和4年試験 問28

問28

令和5年5月1日に締結された建物賃貸借契約と建物使用貸借契約に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
  1. 建物賃貸借契約の期間が満了した場合、同契約が法定更新されることはあるが、建物使用貸借契約の期間が満了しても、同契約が法定更新されることはない。
  2. 建物賃貸借では建物の引渡しが契約の成立要件となるが、建物使用貸借は合意のみで契約が成立する。
  3. 期間10年の建物賃貸借契約は有効だが、期間10年の建物使用貸借契約は無効である。
  4. 契約に特段の定めがない場合、建物賃貸借契約における必要費は貸主が負担し、建物使用貸借契約における必要費は借主が負担する。
  1. 1つ
  2. 2つ
  3. 3つ
  4. 4つ

正解 2

解説

  1. 正しい。建物の賃貸借は、賃貸人が正当事由をもって更新を拒絶しない限り、契約は自動で更新されます(借地借家法26条)。一方、使用貸借契約には借地借家法の適用がないので、①定めた期間の満了、又は②目的の使用収益を終えることによって終了します。使用貸借は法定更新されることはありません(民法597条)。
  2. 誤り。賃貸借契約も使用貸借契約も諾成契約であるため、基本的に契約は当事者の合意のみで成立します。ただし、定期建物賃貸借だけは書面での契約締結が効力発生要件となります。建物賃貸借における建物の引渡しは「第三者対抗要件」です。
  3. 誤り。建物賃貸借契約も建物使用貸借契約も存続期間の上限はありません。よって、期間10年の建物使用貸借契約も有効です。
  4. 正しい。原則として、賃貸借契約における必要費は貸主が負担し、使用貸借契約における必要費は借主が負担します(民法608条、民法595条1項)。賃貸借では賃料を払っているので建物の保存に必要なコストは貸主が負担する一方、使用貸借ではタダで建物を借りているので借主負担で保存行為をしてね、ということになっています。
したがって正しいものは「2つ」です。