解説

1. 不適切。敷金は賃貸借契約に基づいて生じる賃借人の一切の債務を担保します。賃貸借契約期間中に生じた未払賃料にも充当することもできます（民法622条の2）。
2. 不適切。敷金契約は賃貸借契約に付随する者ですがあくまで別個の契約ですので、貸主と借主で合意があれば賃貸借契約の締結後に敷金を預け入れることもできます（最判昭48.2.2）。
3. [適切]。借主が建物賃貸借の対抗要件を備えている場合において、賃貸借の目的である建物が譲渡された場合、賃貸人たる地位とともに敷金の返還に係る債務も建物の新所有者に移転します（民法605条の2第4項）。
4. 不適切。敷金の未払賃料への充当は敷金契約によって生じるものであり、相殺のように当事者の意思表示を必要としません（最判平14.3.28）。よって、借主が行方不明になったとしても、貸主は敷金を未払賃料や原状回復費用に充当することができます。