賃貸借の終了 (全10問中4問目)

No.4

普通建物賃貸借契約(定期建物賃貸借契約でない建物賃貸借契約をいう。以下、各問において同じ。)の解約及び更新拒絶に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
平成30年試験 問19
  1. 貸主からの期間内解約条項がある場合には、貸主からの解約申入れに正当事由は不要である。
  2. 賃貸建物の老朽化が著しいことを理由として更新を拒絶する場合、貸主は立退料を支払うことなく、当然に正当事由が認められる。
  3. 貸主による更新拒絶通知に正当事由がある場合であっても、期間満了後に借主が建物を継続して使用し、貸主がそれに対して遅滞なく異議を述べなかった場合には、契約は更新されたものとみなされる。
  4. 契約期間満了までに、更新について合意が成立しない場合、特約のない限り、従前と同一条件かつ同一期間で賃貸借契約が当然に更新されたものとみなされる。

正解 3

解説

  1. 誤り。借地借家法の適用があるので、普通建物賃貸借契約では常に貸主からの解約申入れについて正当事由が必要となります。中途解約の権利の留保した場合でも正当事由は必要です(借地借家法28条)。
  2. 誤り。貸主からの賃貸借契約更新拒絶を行う場合には正当事由が必要です。正当事由は下記5つであり、すべてを総合考慮して判断しますので、建物の老朽化だけで当然に認められるものではありません(借地借家法28条)。
    • 貸主および借主が建物の使用を必要とする事情
    • 建物の賃貸借に関する従前の経過
    • 建物の利用状況
    • 建物の現況
    • 立退料の提供の申し出
  3. [正しい]。貸主が正当事由をもって更新拒絶を通知した場合であっても、期間満了後に借主が建物を継続使用し、それに対して貸主が遅滞なく異議を述べない場合は、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされます(借地借家法26条2項)。
  4. 誤り。契約期間満了までに更新について合意が成立しない場合、法定更新となり、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされます。ただし、更新後は特約がなければ期間の定めのない賃貸借契約となります(借地借家法26条1項)。
したがって正しい記述は[3]です。