賃借権の承継と権利関係(全8問中2問目)

No.2

Aは賃貸住宅(以下、「甲住宅」という。)を所有し、各部屋を賃貸に供しているところ、令和4年、X銀行から融資を受けてこの建物を全面的にリフォームした。甲住宅には融資の担保のためX銀行の抵当権が設定された。Bは抵当権の設定登記前から甲住宅の一室を賃借して居住しており、CとDは抵当権の設定登記後に賃借して居住している。この事案に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。なお、各記述は独立しており、相互に関係しないものとする。
  1. 賃借権の対抗要件は、賃借権の登記のみである。
  2. Bが死亡し相続が開始した場合、相続の開始が抵当権の設定登記より後であるときは、相続人はX銀行の同意を得なければ、賃借権を同銀行に対抗することができない。
  3. AがX銀行に弁済することができず、同銀行が甲住宅の競売を申し立てた場合、Cの賃借権は差押えに優先するため、賃借権をX銀行に対抗することができる。
  4. AがX銀行に弁済することができず、同銀行が甲住宅の競売を申し立てEがこれを買い受けた場合、Eは、競売開始決定前に甲住宅の部屋を賃借し使用収益を開始したDに対し敷金返還義務を負わない。
令和4年試験 問25
  1. 1つ
  2. 2つ
  3. 3つ
  4. 4つ

正解 3

解説

  1. 誤り。建物の賃借権の第三者対抗要件は、①登記のほか、②建物の引渡しによっても具備されるので誤りです。建物の引渡しを受けた時点で、建物賃借権の対抗要件を有することとなります(借地借家法31条)。
  2. 誤り。賃借権と抵当権の優劣は、対抗要件を備えた先後によって決まります。Bは抵当権の設定登記よりも先に居住しているため、銀行に対して賃借権を対抗することができます。Bの権利義務を承継するBの相続人も、相続した賃借権を銀行に対抗することができます。銀行の同意を得る必要はありません。
  3. 誤り。Cは抵当権の設定登記よりも後に居住しているため、銀行に対して賃借権を対抗することができません。差押えの先後ではなく、抵当権設定登記の先後で判断します。
  4. 正しい。Dは抵当権の設定登記よりも後に居住しているため、競売により賃貸物件を取得したEに対して賃借権を対抗することができません。賃貸借契約はEに引き継がれないため、EはDに対し敷金返還義務を負いません(民法605条の2)。
したがって誤っているものは「3つ」です。