賃借権の承継と権利関係 (全5問中2問目)

No.2

建物賃貸借契約の当事者が死亡した場合の相続に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。
令和元年試験 問14
  1. 借主が死亡し、相続人のあることが明らかでない場合、賃貸借契約は終了しない。
  2. 貸主が死亡し、相続人のあることが明らかでない場合、賃貸借契約は終了する。
  3. 借主が死亡し、複数の相続人がいる場合、貸主が賃貸借契約の債務不履行を理由に解除するためには、相続人の一人に解除の意思表示をすればよい。
  4. 借主が内縁関係にある者と30年にわたり賃貸住宅に同居していた場合、当該賃貸住宅の賃借権の相続に限り、内縁関係にある者も相続人となる。

正解 1

解説

  1. [適切]。相続人がいない場合であっても、事実上の夫婦や親子関係にあったもの(特別縁故者)がいればその者が賃貸借契約はその者に承継されます(借地借家法36条1項)。特別縁故者もいない場合には相続財産は法人となり、相続財産の管理人が被相続人を代理する形で賃料の精算や契約解除を行います(民法951条)。よって、借主に相続人がいない場合でも当然に賃貸借契約が終了するわけではありません。
  2. 不適切。賃貸借契約は当事者が死亡しても当然には終了せず、相続人となるべき人がいればその権利義務は相続人に承継されます。相続人が明らかでない場合は、特別縁故者または相続財産の管理人に承継されるので、賃貸借契約は当然には終了しません。
  3. 不適切。借主が死亡して複数の相続人がいる場合は、既に賃貸物件は複数人の共有となっているため、貸主が債務不履行を理由に解除する場合は相続人全員に対して意思表示をする必要があります(民法544条)。
  4. 不適切。30年間同居していた内縁関係のある者であっても、他に相続人がいる場合は相続人になることができません。借主が相続人なく死亡した場合は、内縁関係にあるものが賃借権を承継できるという規定はあります(借地借家法36条1項)。ただし、賃貸人に対しては相続人が有する賃借権の援用、相続人に対しては権利の濫用の法理を用いて、立退き請求に対する内縁の配偶者の居住権を保護する判例があります。
したがって適切な記述は[1]です。