賃貸不動産経営管理士過去問題 平成28年試験 問15

問15

賃貸不動産の所有権移転と賃貸借契約上の地位の移転に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
  1. 貸主が、自己の所有建物を借主に賃貸して引き渡した後、第三者に当該建物を売却し、所有権移転登記を完了した場合には、特段の事情がない限り、貸主の地位もこれに伴って第三者に移転し、敷金に関する権利義務も第三者に承継される。
  2. 建物について抵当権が設定され、その登記がされた後に、賃貸借契約が締結された場合、当該抵当権が実行され、買受人に当該建物の所有権が移転したときは、貸主の地位は当然に買受人に移転する。
  3. 建物について抵当権設定登記がされる前に賃貸借契約が締結され、借主が当該建物の引渡しを受けた場合、その後に設定された抵当権が実行され、買受人に当該建物の所有権が移転したときは、借主は建物を明け渡さなければならないが、買受けから6ヵ月間は明渡しを猶予される。
  4. 担保権の登記がされていない建物について賃貸借契約が締結され、借主が当該建物の引渡しを受けた後に、当該建物が貸主の債権者によって差し押えられ、競売された場合には、借主は建物を直ちに明け渡さなければならない。

正解 1

解説

  1. [適切]。民法では賃借権を第三者に対抗するには登記が必要としていますが、借地借家法では賃借権の登記がなくても建物について引渡しを受けていれば、借主は新所有者に賃借権を対抗できるとし、借主の保護を図っています。
    借主が賃借権の対抗要件を備えている場合には、貸主の地位は当然に新所有者に移転し、敷金に関する権利義務も当然に新所有者に承継されます。
  2. 不適切。賃借権の対抗要件を備えたのが抵当権設定登記である場合、借主は抵当権の実行による建物の新所有者に賃借権を対抗できません。この場合、貸主の地位の移転には旧所有者と新所有者の合意が必要となり、当然に買受人に移転するわけではありません。
  3. 不適切。賃借権の対抗要件を備えたのが抵当権設定登記である場合、借主は抵当権の実行による建物の新所有者に賃借権を対抗できます。本肢のケースでは、借主が抵当権の登記前に建物の引渡しを受けているため、借主は買受人に賃借権を対抗できます。したがって、借主は建物を明け渡す必要はありません。
    なお、買受けから6ヵ月間は明渡しを猶予されるのは、借主が賃借権の対抗要件を満たしていない場合です。
  4. 不適切。賃借権の対抗要件を備えたのが差押えである場合、借主は競売による建物の新所有者に賃借権を対抗できます。本肢のケースでは、借主は差押えの前に建物の引渡しを受けているため、借主は買受人に賃借権を対抗できます。したがって、借主は建物を明け渡す必要はありません。
したがって適切な記述は[1]です。