賃貸不動産経営管理士過去問題 令和4年試験 問24

問24

定期建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
  1. 貸主が死亡したときに賃貸借契約が終了する旨の特約は、有効である。
  2. 期間50年を超える定期建物賃貸借契約は、有効である。
  3. 定期建物賃貸借契約に特約を設けることで、借主の賃料減額請求権を排除することが可能である。
  4. 契約期間の定めを契約書に明記すれば、更新がなく期間満了により当該建物の賃貸借が終了する旨(更新否定条項)を明記したと認められる。
  1. なし
  2. 1つ
  3. 2つ
  4. 3つ

正解 3

解説

  1. 誤り。建物賃貸借契約では、貸主が更新拒絶や解約申入れによって賃貸借契約を終了させるには正当事由が必要です。賃貸借契約は、貸主が死亡しても継続するのが原則であり、貸主の死亡により終了する旨の特約は、借主にとって不利益が大きいので無効となります。
  2. 正しい。民法上、賃貸借契約の存続期間の上限は50年ですが、建物賃貸借では存続期間の上限がありません。よって、期間50年を超える定期建物賃貸借契約も有効です(借地借家法29条2項)。
  3. 正しい。定期建物賃貸借契約で賃料の改定に関する特約がある場合、賃料増減額請求権に関する規定が適用除外となります。これにより借主の賃料減額請求権を排除することが可能となっています(借地借家法38条9項)。
  4. 誤り。定期建物賃貸借とするためには、契約書に期間の定めと更新がない旨を記載しなければなりません。また契約前に、建物の賃貸人から賃借人に対して、契約の更新がなく期間満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明することも必要です(借地借家法38条3項)。
したがって誤っているものは「2つ」です。