賃貸不動産経営管理士過去問題 令和4年試験 問23

問23

令和4年10月1日に締結された、賃貸住宅を目的とする賃貸借契約の借主の義務に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
  1. 大地震により賃貸住宅の一部が倒壊し、契約の目的を達することができなくなった場合、賃貸借契約は終了し、借主の賃料支払義務は消滅する。
  2. 大地震により賃貸住宅の一部が滅失した場合(ただし、契約の目的を達することは未だできるものとする。)、借主が賃料の減額請求をすることで賃料は減額される。
  3. 賃料債権が差し押さえられた場合、借主は賃料を貸主に支払ったとしてもそのことを差押債権者に通知すれば、差押債権者から取立てを受けず、以後賃料の支払を免れることができる。
  4. 賃料債権は、時効期間が経過しても消滅時効を援用する旨の意思表示がなければ消滅しない。

正解 4

解説

  1. 不適切。賃貸住宅の全部が滅失するなどして、使用収益することができない状態になった場合、賃貸借契約は自動的に終了します(民法616条の2)。賃貸借契約の修了は将来に向かってのみ効力を生じるため、終了時点で発生している賃料債務がなくなってしまうわけではありません。
  2. 不適切。賃貸住宅の一部が滅失するなどして、賃借人の責めに帰すべき事由によらずにその部分が使用収益することができない状態になった場合、賃料はその使用収益できなくなった部分の割合に応じて当然に減額されます(民法611条1項)。請求をしなくても賃料減額の法律効果は生じているため、本肢は不適切です。
  3. 不適切。裁判所からの債権差押命令によって賃料債権が差し押さえられた場合、貸主は賃料の取り立てができず、借主も賃料の支払いができないということになります。差押え後に貸主に対して賃料を支払ったとしても、それを差押え権者に対して対抗することはできません。よって、そのことを差押債権者に通知したとしても、差押債権者からの取立てを免れることはできません(事実上、二重払いに陥る)。
  4. [適切]。一定期間の経過により時効による取得・消滅が完成しても、当事者が援用(その旨を相手方に対して主張)しなければその効力を生じません(民法145条)。
したがって適切な記述は[4]です。