賃貸不動産経営管理士過去問題 令和4年試験 問35

問35

特定賃貸借契約に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
  1. 特定転貸事業者と、再転貸を行うことを目的とする転借人との間で締結された転貸借契約は、特定賃貸借契約に該当する。
  2. 借主が、1年間の海外留学期間中、第三者に転貸することを可能とする条件でされた貸主と借主との間の賃貸借契約は、特定賃貸借契約に該当する。
  3. 借主が第三者に転貸する目的で賃貸借契約をする場合、転借人から受領する賃料と貸主に支払う賃料が同額であるときは、特定賃貸借契約に該当しない。
  4. 社宅として使用する目的で賃貸住宅を借り上げた会社が、その従業員との間で転貸借契約を締結し、転貸料を徴収して従業員を入居させる場合は、転貸料の多寡を問わず、貸主と当該会社との間の賃貸借契約は特定賃貸借契約に該当する。

正解 1

解説

  1. [正しい]。特定賃貸借契約とは、賃貸住宅の賃貸借契約であって、賃借人が当該賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営むことを目的として締結されるものをいいます(管理業法2条4項)。賃貸住宅の原賃貸人との間で特定賃貸借契約(マスターリース契約)を締結した特定転貸事業者(サブリース業者)から当該賃貸住宅を借り上げ、第三者への再転貸を行う場合、当該特定転貸事業者と当該再転貸を行う事業者との間の賃貸借契約についても、特定賃貸借契約(マスターリース契約)に該当します(FAQ-定義関連(3)No.2)。
  2. 誤り。管理業法において規制対象となる特定賃貸借契約は事業性をもって行われるものに限られます。事業性とは営利目的で反復継続的に転貸することを指すので、個人が借りた賃貸住宅を、事情により一時的に転貸するような場合には特定賃貸借契約に該当しません(FAQ-定義関連(3)No.1)。
  3. 誤り。特定賃貸借契約に当たるかどうかは、事業スキーム全体を見たときの営利性の有無により判断されます。転借人が支払った賃料をそのまま現賃貸人に渡すパススルー型サブリース契約で、サブリース業者が手数料等を一切控除していない場合であっても、直ちに営利目的が否定されるわけではなく、特定賃貸借契約を根源として利益が生み出されていると判断されれば特定賃貸借契約になります(FAQ-定義関連(3)No.4)。
  4. 誤り。社宅として借り上げた賃貸住宅に従業員を入居させる会社は、転貸を行っていることになりますが、一般的には社内規定に基づく入居なので賃貸借契約ではないこと、また賃貸借契約をして入居させる場合でも相場よりも低い賃料で貸している場合には営利性が否定されるため、特定賃貸借契約に該当しません(FAQ-定義関連(4)No.4)。本肢は「転貸料の多寡を問わず」としていますが、転貸料が相場よりも低い場合には特定賃貸借契約に該当しないので誤りです。
したがって正しい記述は[1]です。