賃貸不動産経営管理士過去問題 令和5年試験 問22

問22

3人が共有している賃貸住宅について、全員の合意は必要ないが、共有者の持分の価格に従い、その過半数で決することを要するものの組合せとして、正しいものはどれか。
  1. 賃貸住宅の窓ガラスが台風により破損した場合の、窓ガラスの交換
  2. 賃貸住宅につき、契約期間を3年とする定期建物賃貸借契約の締結
  3. 賃貸住宅につき、契約期間を5年とする定期建物賃貸借契約の締結
  4. 賃貸住宅の賃貸借契約に関し、賃借人の債務不履行を理由とする契約の解除
  1. ア、イ
  2. ア、ウ
  3. イ、エ
  4. ウ、エ
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正解　3

分野

科目：3 - 賃貸借に係る法令
細目：1 - 賃貸借契約

解説

共有物に対する行為は、保存行為、管理行為、変更行為の別に応じて、以下の同意等が必要となります。
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従来は賃貸借契約の締結は変更行為と解され、共有者全員の同意が必要でしたが、2023年施行の改正民法により、①樹木の栽植・伐採を目的とする10年以下の山林の賃借権、②5年以下の土地の賃借権、③3年以下の建物の賃借権、④6か月以下の動産の賃借権、については管理行為として持分価格の過半数で決することができるように変わりました。
  1. 誤り。台風により破損した窓ガラスの交換は、変更ではなく修繕であり共有物の現状維持を目的とした「保存行為」に該当します。保存行為は各共有者が単独で行うことができます。
  2. 正しい。期間3年の建物賃貸借契約の締結は「管理行為」に該当するので、持分価格の過半数の同意が必要となります。
  3. 誤り。期間5年の建物賃貸借契約の締結は「変更行為」に該当するので、共有者全員の同意が必要となります。
  4. 正しい。賃貸借契約の解除は「管理行為」に該当するので、持分価格の過半数の同意が必要となります。
したがって正しいものの組合せは「イ、エ」です。
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