解説

1. 適切。本肢のように、賃料未払いに対して「賃貸物件を施錠できる」「部屋の鍵を交換できる」など、法的手続きによらず自力救済できる旨を定めた特約は、公序良俗に反し、無効とされます。
2. 適切。建物の賃貸人が差押えを受け、または破産手続開始の決定を受けたときに直ちに契約解除できる旨の特約は、賃貸人からの解約を制限する借地借家法の趣旨に反し、借主に不利なものであるため無効とされます（最判昭43.11.21、借地借家法30条）。
3. [不適切]。被保佐人が行う賃貸借契約は、その契約期間が民法における短期賃貸借の期間を超えるときに保佐人の同意が必要です。短期賃貸借の限度期間は、山林10年、山林以外の土地5年、建物3年、動産6カ月なので、2年の建物賃貸借は保佐人の同意を得ずに行うことができます（民法13条1項9号、民法602条）。また、同意なく行われた法律行為は取消しの対象となるのであって、無効にはなりません。この点でも間違っています。
4. 適切。期間の定めのある普通建物賃貸借では、期間満了の1年前から6月までの間に正当事由をもって更新しない旨の通知をしなければ、従前の契約と同一の条件で契約は更新されます（借地借家法26条）。期間満了をもって自動解約する特約は、上記の規定よりも借主に不利であるため、借地借家法の強行規定により無効とされます（借地借家法30条）。期間満了で契約終了させるためには定期建物賃貸借を利用する必要があります。