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賃貸借契約上の地位の譲渡
ともさん
(No.1)
模試で何度も同じような問題が出て来ますが、問題文はもちろん、解説を何度読んでもさっぱり意味がわかりません。
問 賃借権につき対抗要件を備えた建物が譲渡された場合に、譲渡人と譲受人が賃貸人の地位を譲渡人に留保し、その建物を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人の地位は、譲受人に移転しない。
答 ○
という事なのですが、賃貸人の地位を譲渡人に留めているのに、譲受人が譲渡人に賃貸するって？どんな状況なんでしょうか。
わかりやすく教えて頂けませんか。
2021.11.13 00:18
大家さんさん
(No.2)
2021.11.13 09:40
通りすがりのおっさんさん
(No.3)
部屋を借りて住んでる人が、出て行けと言われても嫌だと言える状態
「建物が譲渡された場合」
借りてるアパートを大家さんが他人に売った場合。
売ると建物に付随の権利もついて行くので、普通は買った人が新しい大家さんになります
「その建物を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人の地位は、譲受人に移転しない。」
先に述べた通り、普通は買った人が新しい大家さんになります。元の大家さんをA、建物を買って新しく大家さんになる人をBとすると、AさんがBさんに
建物を売って、その建物を借りると、Aさんは大家さんを継続できます。
この場合、サブリースと同じで、AさんとBさんの契約が原賃貸借契約になり、Aさんと入居者の契約は転貸借契約になります。
2021.11.13 12:34
通りすがりのおっさんさん
(No.4)
「譲渡人と譲受人が賃貸人の地位を譲渡人に留保し、」
のところは私は勝手に「大家さんが建物は売りたいけど、大家さんは継続したいから」と読み替えてます。
「賃借権につき対抗要件を備えた建物が譲渡された場合に、譲渡人と譲受人が賃貸人の地位を譲渡人に留保し、その建物を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人の地位は、譲受人に移転しない。」
これを私流に翻訳すると
「入居者が出て行けと言われても嫌だと言える状態で、大家さんがアパートを売った場合、大家さんが大家さんを継続したい時は、買った人の同意を得て売った建物を借りれば(賃借すれば)大家さんを継続できる」
となります。
2021.11.13 12:42
のののさん
(No.5)
現金がすぐ必要になったので所有しているテナントを売って現金を作りたいが今現物件で行っている賃貸経営はそのまま続けたい場合。（キャッシュも安定収入もほしい）
物件売って逆に借りれば続けられる。金は入るし賃貸経営も続けられる（その代わり賃貸料を払う側になる）
都合がいいなと。 リバースモーゲージのようなニュアンス
こんな状況に対応させるための改正民法６０５条の２の2項だと思われます。
2021.11.13 15:16
ねこさん
(No.6)
2021.11.14 01:16
ともさん
(No.7)
む、む、難しい…
読むと、なるほど〜って思いますが、試験に出たら焦って頭がこんがらがってしまいそうです。
繰り返し何度も何度も読んで頭でイメージしてみます。
ありがとうございました！
2021.11.14 23:30
たこさん
(No.8)
民法の規定（605条の2第2項本文）なのでそのまま覚えてしまった方が良い気がいたします。。
また、「譲渡人と譲受人が賃貸人の地位を譲渡人に留保し、その建物を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは」について、
留保した上で、譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をするというように読まれている気がいたしますが、
民法の条文に記載されているとおり、
①賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨と②譲受人が譲渡人に賃貸する旨の２つの合意をすると、賃貸人の地位が譲受人に移転しないということになります。
不動産の所有権は移転してしまっているので、譲受人と譲渡人で賃貸人の地位は留保しますと合意するだけでは足りない（新所有者たる譲受人から旧所有者たる譲渡人に賃貸する必要がある）ということかと思われます。
2021.11.16 00:54
A1さん
(No.9)
譲渡人→不動産管理会社(A社)
譲受人→収益物件が欲しい素人さん(Bさん)
収益物件に投資したいBさんはA社に相談したら、A社が所有している物件をおすすめされました。
すでにお客さんも入居しているのですぐに家賃が入ってきます。
現在、A社が家賃集金や建物管理していますが、この物件を購入すると以後Bさんが家賃集金や建物管理をしなければなりません。
悩むBさんにA社が
「建物を購入した後は、BさんからA社が建物を借り上げ、それをA社から入居者に貸すので、家賃集金や建物管理はA社でやりますよ。」
つまり
『譲渡人と譲受人が賃貸人の地位を譲渡人に留保し、その建物を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人の地位は、譲受人に移転しない。』
と、言いました。
ちなみに「賃借権につき対抗要件を備えた建物が譲渡された場合」は本文の前提条件で、この条件のためにBさんが購入後はBさんが貸主になることを表現しています。
2021.11.16 18:06
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