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貸主と転貸借・サブリース契約の終了について
ぺんぎんパパさん
(No.1)
予備校の予想問題を慌てて解いていて、混乱が増してきました💦
貸主＜A＞ － 借主・転貸人（サブリース業者）＜B＞ － 転借人＜C＞ とあった場合、
◎A－B間の契約が終了した場合、＜B＞の転貸人の地位は＜A＞に「当然に承継」されるのでしょうか？
また、この場合、＜C＞の承諾は不要ですか？
「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」では、原契約が終了した場合には、貸主が転貸人の地位を当然に承継すると、私の持っているテキストには書いていますが、根拠が何か分かりません。
うろ覚えですが、賃借人の地位の移転には、借主の承諾が必要だったと記憶しており、＜C＞から見たら貸主が変わったことになり、家賃を支払う相手が変更になるため、「当然に承継」されないのではないかと思い、混乱しています。
転貸借とサブリースは同じだと思っていますが、契約終了で＜B＞が抜けると、＜C＞から見たらどうなのか、いろいろ中途半端な知識が混ざっています。
「当然に」が理解できないので、どなたか説明していただけませんでしょうか。
宜しくお願い致します。
2021.11.19 12:24
ぼんちゅうさん
(No.2)
仰る通り転貸借とサブリースは同じものと考えて差し支えないですが、そもそも物件の貸主（賃貸人）はAのみです。
民法第612条において賃借人（ここでいうB）がCへ転貸することは認められていません。この段階ではBはCに転貸できません。
そこで必要になるのがAの承諾です。承諾があればBはCへ転貸（いわゆる又貸し）することができますが、この状態でも賃貸借契約上で貸主はAです。Bは賃借人でもあり転貸人でもあります。CはBから転貸を受けている転借人です。
賃貸借契約においては通常賃貸人（貸主A）と賃借人（借主C）の2人で契約を結びますが、様々な事情で直接借り受けることができないことがあります。（例えば借り上げ社宅のように実際入居するのは従業員でも借主は勤務先の会社であったり、賃貸人Aが一括借り上げ制度をBと結んでいる物件にCが入居する場合など）
話を戻しますが、BはAから借りている物件を更にCへ貸すという役割です。
ここでAとBの契約が終了した場合、Cはどうなるかというとそのまま住むことはできません。
AB間の契約があって初めてBC間の契約が生じるからです。
Cの立場からすれば、例えば自分の知らないところでAB間の契約が終了もしくは解約していた場合、退去するしかありません。そうなるとCの立場は非常に低く不安定です。
どうすれば継続して住むことができるかというと、ご質問事項で出ているＡＢ間の契約が終了した場合、Ｂの地位はＡに当然に承継される、という部分です。この記述があるためにCはその後も継続して住み続けることができるようになります。逆に言うと、この記述がなければCは継続して住み続けることはできません。
当然に承継されるという根拠が何かということですが、上述の通りこの一文があるかないかでCの立場は大きく変わります。Cを保護するための文言です。
2021.11.19 16:43
ぺんぎんパパさん
(No.3)
解説して頂いた内容は理解できましたし、自分の認識が間違っていなかったと自信を持てました。
が、予備校の予想問題の解説が理解できなくなってきました。
予備校の予想問題です。
問： サブリース方式により賃貸管理を行う場合に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
肢： 原賃貸借契約に「原賃貸借契約が終了した場合に、転貸人の地位が原賃貸人に当然に移転する」旨の約定がある場合において、当該契約が終了したときは、転借人の承諾の有無にかかわらず、転貸人の地位は、管理業者から原賃貸人へ移転する。
答： ✖
解説： 契約の当事者の一方が第三者との間で契約上の地位を譲渡する旨の合意をした場合において、その契約の相手方がその譲渡を承諾したときは、契約上の地位は、その第三者に移転する（民法539条の2）。したがって、転貸人の地位の移転には、転借人の承諾が必要である。
となっており、解説では、＜C＞の承諾が必要となっていますが、これが理解できずに、＜A＞＜B＞＜C＞に置き換えて考え、質問した次第です。
私の質問の理解が、この問題の内容と異なっているのでしょうか？
A－B間の契約が終了が譲渡にあたるということかとも思いましたが、スッキリしません。
解説よりは、ぼんちゅうさんの説明の方が納得できるし理解できます。
最初から、問題を転記すれば良かったのですが、「転借人の承諾が必要」について教えていただけませんか。
お手数をおかけしますが、よろしくお願いいたします。
2021.11.19 20:16
おかめさん
(No.4)
それであれば、予想問題の答えは×から〇になります。
ご参考まで。
2021.11.19 23:30
ぺんぎんパパさん
(No.5)
おかめさん、ありがとうございます。
納得です！
大手予備校の予想問題で、「転借人の承諾が必要だから✖」と動画の解説でも言い切っていたので心配でしたが、安心しました。
おかげさまで、明日の本試験前にスッキリできたので感謝いたします。
2021.11.20 09:28
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