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- [0172]賃貸住宅標準契約書について
賃貸住宅標準契約書について
トイスさん
(No.1)
国土交通省が作成した賃貸借契約のモデル・ひな形とあり、
テキストでは法令では無く、使用が義務づけられていない...と記載があるのですが
これは
①法令ではないので従う必要が無い。
②義務ではないので「宅建の37条書面」のように双方に交付義務が無い
と、認識してよろしいのでしょうか?
2022.10.23 11:32
マーシーさん
(No.2)
結論から申し上げますと、①も②も違うことになり、事実上、書面交付義務が発生してしまいます。
長文になります。お許しください…
民法さん「書面はなくても契約は成立するよ～」
宅建業法さん「民法さんだとゆるいから、宅建業者は書面を交付してね～」
国土交通省さん「宅建業法さんが厳しくやってるから大丈夫だろうけど、一応ひな形作っておくから各自法律に反しない限りで変更したりして、足りないところは補完してあげてね～」
という感じかと思われます。
実務でそのまま賃貸住宅標準契約書を使うことになると借主に有利すぎるらしいので、貸主の対応が大変になりやすいとのことです。
A 民法522条「口約束」
口約束でも法律的に有効に契約が成立する。
B 民法601条「賃貸借契約」
賃料を取ってモノを貸す、あるいは賃料を払ってモノを借りる契約のこと。
ここまでは一般人でも可能です。
しかし、住宅の件が入ると宅建業法が絡んできます。
宅建業法37条-2「書面の交付」（37-1は売買関係です）
宅地または建物の貸借に関し…契約が成立したときは…書面を交付しなければならない。
D 国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」
第37条関係
本条の規定に基づき交付すべき書面は、同条に掲げる事項が記載された契約書であれば、当該契約書をもってこの書面とすることができる。
AもBもCもDもルールとして守ることになるなら、結局厳しくしておけば間違いないですね。という思考方法でよろしいかと思います。
別の方で補足追加ありましたら、ご教授願います…
2022.10.23 13:16
りこ@宅建→賃管さん
(No.3)
回答ではないですし、多少趣旨が違ってきますがよかったら聞いてください 笑
私は、管理受託方式とサブリース方式の書面の種類がよくわかっていません
【管理受託方式】の場合
①管理受託契約の締結時の書面
②賃貸住宅標準管理受託契約書
※内容が同じなら、②のみでOK
(いや、①のみですか？どちらですか？笑)
を、委任者(大家さん)に契約時に遅滞なく交付して説明
①と②はどれくらいの間をあけて交付説明するのでしょう？
①も②も交付が必要な時ってどんな時でしょう？
【サブリース方式】の場合
❶特定賃貸借契約 重要事項説明書
❷特定賃貸借標準契約書
を、貸主(大家さん)に交付して説明
※❶を交付してから❷までは間をあける
こんな感じであってますか？
(まだそんなところ勉強中💦)
管理受託の場合は重説はいらないんですね？
確かに、37条だと両当事者に交付ですが、そこまでテキストには書いてないですね…
勘違いしているところや追加すべき知識など、どなたかご教授いただけますと助かります！
よろしくお願いいたしますm(_ _)m
2022.10.23 13:38
りこ@宅建→賃管さん
(No.4)
私がテキストを読みながら本文入力している間に、既にお答えいただいておりました😳
管理受託業者とサブリース業者の交付すべき書面の種類等も教えていただけますと嬉しいです！
よろしくお願いいたしますm(_ _)m
2022.10.23 13:46
マーシーさん
(No.5)
国土交通省の「賃貸住宅管理業法 ポータルサイト」の中で「管理会社の業務」に書面のひな形が掲載されています。
管理受託方式もサブリース方式も
「重要事項説明」→「契約」の流れとなります。
☆管理受託方式
「管理受託契約重要事項説明書」→「賃貸住宅標準管理受託契約書」
☆サブリース方式
「特定賃貸借契約重要事項説明書」→「特定賃貸借標準契約書（マスターリース契約書）」
重要事項説明から契約までの期間は「どちらも１週間程度空けることが望ましい」です。
ちなみに「サブリース住宅標準契約書」は３７条書面とほぼ同等のもので
借主（管理業者）→転借人（実際に住む人）
への転貸借契約時に使うものとなります。
契約書に「サブリース」と書かれているので
貸主（オーナー）→借主（管理業者）間で使う書面と間違えやすいです。
2022.10.23 14:48
りこ@宅建→賃管さん
(No.6)
迅速なご対応ありがとうございます！
>管理受託方式もサブリース方式も
「重要事項説明」→「契約」の流れとなります。
そうだったんですね！
もう一度テキスト読み込みます👀
しかし似たような漢字ばかりが並ぶ書面の名称に、ひどく混乱しております😵💫
となると、
【管理受託方式】【サブリース方式】共に、
①まずは重説し、1週間ほど熟考の期間をおいて契約
②契約締結後、遅滞なく契約書を交付
③その際、内容が同じなら「契約書」の交付は不要
④サブリース業者の場合、転借人に対して「サブリース住宅標準契約書」を交付する
☝️こんな感じで大丈夫ですか？
まだ勘違いしているところがありましたら教えてください(＞人＜;)
2022.10.23 15:47
マーシーさん
(No.7)
その流れですと、③は消していただいて大丈夫そうです。
テキスト読み込みもアリですが、一問一答道場で９割到達できると、予想問題集で７割～８割は取れるようになります！
習うより慣れろの方が良いと思います^^
2022.10.23 16:29
りこ@宅建→賃管さん
(No.8)
ありがとうございます！
この場合は③はなし…と_φ(･_･
やはり過去問ですね！
今からやって9割解答できるまでに仕上がるのでしょうか…(@_@ .:;)
管理受託とサブリースに関しては過去問が一年分しかないため、どんな問題が出るのだろうと戦々恐々としておりますが、習うより慣れろ！でがんばります😤
2022.10.23 19:38
トイスさん
(No.9)
りこ@さん
早速のご解答ありがとう御座います。
まだ 取り掛かり中の為、お二人の話について行けづすいません。
取り急ぎ、宅建同様
交付も説明も、対業者でも必要がある...と認識いたしました。
ちなみに賃貸不動産管理業の登録について
併せて初歩的な所で伺いたいのですが
200戸以下で営業する賃貸不動産管理業者の場合、
登録をする事だけが不要であり、法律的な事は、すべて準用されるという事でしょうか?
この「登録は不要」と言う言葉の範囲がいまいち掴めないのと、
実務経験が無いので
「じゃー、かってに営業していいのか？」と考えてしまします。
2022.10.23 23:31
マーシーさん
(No.10)
＞＞200戸以下で営業する賃貸不動産管理業者の場合、登録をする事だけが不要であり、法律的な事は、すべて準用されるという事でしょうか?
この「登録は不要」と言う言葉の範囲がいまいち掴めないのと、実務経験が無いので「じゃー、かってに営業していいのか？」と考えてしまします。
まずは、厳密な部分から…
199戸（200戸未満）は登録義務なしで、200戸以上は登録義務ありになります。
管理するにあたって法律順守は必要となります。
しかし、日本中探せば零細企業はたくさんあるので、未登録でも管理業務は継続可能となります。
この法律適用で起こりうることとしては…
・業務管理者を設置できないことによる廃業のケース
・もともと200戸以上管理していた業者が「維持管理業務」の依頼を断るケース
・200戸未満の管理業者であるが、登録をすることで信頼を得られ、規模拡大に役立つケース
などがあります。
「賃貸住宅管理業登録制度」が令和３年6月15日に施行され、登録義務のある業者は令和４年6月15日までに登録することが義務になりました。なので、この質問等やり取りしている現在は移行期間が終了しているので、上記のケースは収束しつつありそうです。
お金を払って登録し信頼を得て規模拡大につなげるか、人員削減やコストカットのために業務そのものを辞めるかの実質2択になっていますね。
2022.10.24 08:26
トイスさん
(No.11)
いつもながら、詳しく教えていただき
本当にありがとう御座います。
残り日数少ないですが頑張ってついて行きます!
2022.10.26 01:15
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