令和2年問11について

ケンケンさん
(No.1)
令和2年問11について2件質問があります。

問題
賃貸人AがBに賃貸し、BがAの承諾を得てCに転貸する建物についてのAB間の原賃貸借契約の終了に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

◆選択肢3
AB間の原賃貸借契約が定期建物賃貸借契約で期間満了により終了する場合、AがCに対して原賃貸借契約が終了する旨を通知した時から6か月を経過したときは、AはCに対して建物の明渡しを請求することができる。

正しい。
定期建物賃貸借が期間満了で終了する場合、原賃貸人であるAが転借人Cに通知をすることで、転貸借契約は通知後6か月で終了し、明渡しを請求できます。

定期建物賃貸借の通知は、①1年前から半年の間で通知する通常ケースと、②それ以降に通知するケースがあります。
②の場合は通知した時から6か月経過はわかりますが、①の場合は6か月経過ではなく契約終了時ではないでしょうか。

◆選択肢1
AB闘の原賃貸借契約に、同契約の終了によりA が転貸借契約を承継する旨の特約がある場合,AB 間の原賃貸借契約が終了すれば、AはBの転貸人の地位を承継するが、BのCに対する敷金返還義務は承継しない。

誤り。
原賃貸借契約が終了した場合に、原賃貸人が転貸借契約を承継する旨の特約は有効です。原賃貸人が転貸借契約の借主の地位の移転を受けた場合、敷金返還義務は原賃貸人に引き継がれます。

現賃貸人に引き継がれるというのはわかる気がしますが、BはCから預かった敷金をAに渡しているのでしょうか。
渡してないとすると、AB間の契約終了でAはBに敷金を返却し、その後AC間の契約終了でAはCにも敷金を返却することになります。BはCに敷金を返却しないで済むなら得します。
2025.02.18 12:17
ケンケンさん
(No.2)
選択肢1について解決しました。

AB間の特定賃貸借契約が終了した場合、BからAに、Cから預かった敷金を引き継ぐとのことでした。

令和4年問41 選択肢4
特定賃貸借標準契約書によれば、特定賃貸借契約が終了した場合において借主が転借人から敷金の交付を受けているときは、これを転借人との間で精算し、転借人から貸主に敷金を交付させなければならない。

誤り。
民法上、賃貸借の借主が対抗要件を備えている場合に貸主が変わったときは、貸主の地位や敷金の返還義務は新貸主にそのまま引き継がれます。このため、特定賃貸借標準契約書では、特定賃貸借契約が終了した場合には、サブリース業者が転借人から預かっている敷金、賃貸借契約書、その他地位の承継に際し必要な書類を貸主に引き渡すことになっています (21条)。よって、貸主チェンジのときに一度敷金の精算を行うとする本肢は誤りです。
2025.02.18 17:17
4冠さん
(No.3)
肢3ですが、
Aは賃貸人
Bは賃借人で転貸人
Cは転借人
です。
この関係性で検討してみるとわかると思います。
2025.02.19 12:57
ケンケンさん
(No.4)
4冠さん
解説ありがとうございます。

わたしは選択肢3の問題文を間違えて解釈してました。
期限の1年前に通告していたら、通告後6か月で終了しないと解釈してました。
Aは期限が来たので通告したんですね。
2025.02.19 19:45
ケンケンさん
(No.5)
選択肢3について

わたしがなぜAがCに対して期限1年前に通告したケースを想定したのか？
これが一番の誤りでした。

・AB間は賃貸契約
・BC間は転貸契約

AはCに通告できない。
Cに通告できるのはB。
BならばCに対して期限1年前に通告できて、その場合、通告後6か月ではなく、期限が来た時に終了となる。

わたしは、4冠さんがおっしゃる通り、問題を解くときに、Aは転貸人と誤判断して、期限1年前に通告したケースを想定しました。
Aが賃貸人、Bが賃貸人、Cが転借人。
これを間違えずに問題を解くことが重要ですね。

本件、AB間の期限が来て終了になり、BからAにオーナーチェンジ(Cに対する通告権限がAへ)され、AがCに通告した。そのため通告後6か月で終了になる。
そしてCから物件の引き渡しが行われたら、AはBからCの敷金を引き継いでいるので、敷金をCに返却する。
2025.02.20 12:51
ケンケンさん
(No.6)
「オーナーチェンジ」という言葉の使い方が誤ってました。
不動産の持ち主である貸主(オーナー)は、Aのままで変わりません。
2025.02.20 17:55
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