管理受託契約変更（形式的な変更の場合）

まるちゃんさん
(No.1)
お世話になります
勉強しているうちに混乱してきましたので教えていただきたい。よろしくお願い致します。

【質問1】
管理受託契約
賃貸住宅管理業法施工前に締結
     ↓
 ①賃貸住宅管理業法施行後に更新
  形式的な変更であっても定期報告すべき

 ②賃貸住宅管理業法施行後で更新される前
  管理受託契約が変更された場合は出来るだけ早期
??報告を行うことが望ましい

上記更新時の定期報告は、これでよろしいでしょうか？
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
【質問2】
管理受託契約
賃貸住宅管理業法施工前に締結
     ↓
賃貸住宅管理業法施行後に重要事項説明を貸主に行っていない
     ↓
管理受託契約変更するとき、すべての事項につき重要事項説明行う必要あり
 
 上記重要事項説明は形式的変更の場合は、必要でしょうか？
また、新たに管理受託契約書も必要でしょうか？

ご回答よろしくお願い致します。

   
2025.11.15 05:28
よしおさん
(No.2)
ご質問の核に答えられていなければ申し訳ありません。

国土交通省 賃貸管理業法FAQ集 管理受託契約にかかる重要事項説明等12と13
12Q
「約期間中や契約更新時に管理受託契約の契約内容の変更があった場合、改めて、重要
事項説明を行う必要がありますか。」

12A
「法施行前に締結された管理受託契約で、法施行後に規則第31条各号に掲げる全ての事項について重要事項説明を行っていない場合は、変更のあった事項のみならず規則第31条各号に掲げる全ての事項について重要事項説明を行う必要がありますのでご注意ください。
なお、契約の同一性を保ったままで契約期間のみを延長することや、組織運営に変更のない商号又は名称等の変更等、形式的な変更と認められる場合は、重要事項説明は行わないこととして差し支えありません」

13Q
「契約期間中や契約更新時に管理受託契約の契約内容の変更があった場合、改めて、契約
締結時書面の交付を行う必要がありますか」

13A
法施行前に締結された管理受託契約で、法施行後に法14条第1項各号規定の事項及び規則第35条に規定の全ての事項について契約締結時
書面の交付を行っていない場合は、変更のあった事項のみならず法14条第1項各号規定の事項及び規則第35条に規定の全ての事項について契約締
結時書面の交付を行う必要がありますのでご注意ください。
なお、契約の同一性を保ったままで契約期間のみを延長することや、組織運営に変更のない商号又は名称等の変更等、形式的な変更と認められる
場合は、契約締結時書面の交付は行わないこととして差し支えありません。
2025.11.15 12:07
さすらいドナルドさん
(No.3)
スレ主様の質問で、
質問1の「定期報告」に関しては、まるちゃん様の記載の通りです。②に???と書いてありますが、
これも定期報告に関する規定で、法施行前の契約書(つまり法が施行される前に契約した古い書面)を更新する前でも、今の法律に則って、さっさと一年ごとの定期報告を実施した方がよい、ということです。法施行前の契約書では、定期報告をすることが法律で定められていないため、このようなルールとされています。
質問2の、
「上記重要事項説明は形式的変更の場合は、必要でしょうか？
また、新たに管理受託契約書も必要でしょうか？」に対して、
形式的変更の場合、重説、締結時書面共にすでに全ての事項の重説をしているのであれば、改めての重説、締結時書面とも不要です。
2025.11.15 12:26
まるちゃんさん
(No.4)
よしお様、さすらいドナルド様、ご回答ありがとうございます。
すべての重説が終わっていれば形式的変更は何もしなくていい。重説終わってなければ改めて重説、締結時書面必要ということでしょうかね。
じっくり考えて頭を整理してみます。
明日本番で時間のない中ありがとうございました。
2025.11.15 17:54
まるまるさん
(No.5)
このままでは正確とは言えないかなと不安を覚えたので、私も追記します。

私の覚え方ですが、整理の参考にしてみてください。

法施行前の契約を変更する場合（重要説明・締結時書面）
『形式的変更』→説明・交付なし！
『変更事項一つでも変更』→全部の説明・交付必要！しかし、契約中に説明と交付をしていたら通常の変更契約と同じ。

法施行前契約の定期報告
施行後更新していない→そのまま報告なしOK！しかし、施行後早めに定期報告するのが望ましい。

施行後変更→変更後は定期報告義務となる。しかし、形式的変更の時、定期報告するのが望ましいが、取り扱い上は義務とはならない。

報告に関しては少し複雑なので、原文を記載しておきます。

法施行前に締結されていた契約については、定期報告義務を適用除外としています。（法附則第3条）
ただし、オーナー保護の観点から、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方」において、当該管理受託契約が更新された場合、形式的な変更と認められる場合であっても、更新された後においては、賃貸人に対して法第20条に基づく報告を行うべきであり、更新前においても可能な限り早期に報告を行うことが望ましいとしております。
また、管理受託契約について形式的な変更を行った場合は更新時同様の取扱いとなりますが、形式的な変更とは認められない変更を行った場合は、通常の契約と同様に定期報告を行う必要があります。
2025.11.15 19:07
まるちゃんさん
(No.6)
まるまる様、ご回答ありがとうございます。読ませていただきました。時間のない中、ありがとうございます。理解に時間がかかりそうですので、じっくりと読ませて頂きたいと思います。
本番まであと少しになりました。お互いに頑張りましょう！
2025.11.15 22:51
まるちゃんさん
(No.7)
まるまる様、ご回答ありがとうございます。読ませていただきました。時間のない中、本当にありがとうございます。理解に時間がかかりそうですので、じっくりと読ませて頂きたいと思います。
本番まであと少しになりました。お互いに頑張りましょう！
2025.11.15 22:52
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