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- [0234]借地借家法の中途解約について
借地借家法の中途解約について
あおいさん
(No.1)
借地借家法の賃貸人と賃借人の中途解約期間について、
①期間の定めのある普通建物賃貸借契約で中途解約特約がある場合は、貸主は正当事由があればいつでも解約可、借主は正当事由なしでいつでも解約可、とする事ができる、で間違いないでしょうか？
②定期建物賃貸借契約で中途解約特約がある場合は、貸主は正当事由があれば6ヶ月をもって解約可、借主は正当事由なしでいつでも解約可、とする事ができる、間違いないでしょうか？
中途解約特約が借主に不利にならなければいいのはわかるんですが、具体的に解約申し入れ期間が決まっているのか調べてみてもわからなかったので質問しました。
よろしくお願い致します。
2022.11.18 08:29
マーシーさん
(No.2)
法に反しない限りであれば、具体的な期間は自由に決められます。
文章引用します。
＞＞①期間の定めのある普通建物賃貸借契約で中途解約特約がある場合は、貸主は正当事由があればいつでも解約可、借主は正当事由なしでいつでも解約可、とする事ができる、で間違いないでしょうか？
→（借主に不利のため）文章前半部はNGで、（中途解約特約の内容次第ですが）後半部は借主に有利なのでOKです。
「期間の定めのある普通建物賃貸借契約」≒「定期建物賃貸借契約」で捉えました。
＞＞②定期建物賃貸借契約で中途解約特約がある場合は、貸主は正当事由があれば6ヶ月をもって解約可、借主は正当事由なしでいつでも解約可、とする事ができる、間違いないでしょうか？
→文章前半部は借地借家法（38条-6）どおりでOK、（中途解約特約の内容次第ですが）後半部は借主に有利なのでOKです。
借地借家法３８条（定期建物賃貸借）から一部引用します。
６ 第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その【通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。】
７ 第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
８【前二項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利】なものは、無効とする。
2022.11.18 09:48
あおいさん
(No.3)
中途解約特約があれば借主は自由に特約を決めることができ、貸主は特約があるとしても正当事由と6ヶ月の申し入れ期間は必要ということですね！
特約がある場合に関しての解説が過去問も予想問題にもなかなか無くてもやもやしていたのでスッキリできました。
これで安心して試験に臨めそうです。
ありがとうございました。
2022.11.18 11:15
マーシーさん
(No.4)
＞＞中途解約特約があれば借主は自由に特約を決めることができ、貸主は特約があるとしても正当事由と6ヶ月の申し入れ期間は必要ということですね！
→中途解約特約は貸主と借主双方で決めることになります。その決められた内容が借主に不利な内容はアウトということです。
よろしくお願いします！
2022.11.18 11:26
北斗さん
(No.5)
賃貸人からの中途解約についてですが、
借地借家法で、
普通建物賃貸借は２７条で解約、２８条で更新拒絶等の要件があるのに対し、
定期建物賃貸借は３８条第６項はあくまで期間満了に対してですので、
賃貸人からの中途解約は賃借人に対して不利になるので、中途解約の特約は付けられないと思っていました。
２７条と２８条は定期建物賃貸借でも適用されるのでしょうか。
よろしくお願いします。
2022.11.18 14:41
マーシーさん
(No.6)
あおいさんの質問②で訂正です。「正当事由」を「通知期間」と読み違えていました。
定期借家契約に関しては「正当事由」は要求されません。特約無しであれば１年以上の定期借家契約の場合、期間満了の１年前から６か月前までに借主への通知が必要です。
北斗さん、文章引用します。
＞＞２７条と２８条は定期建物賃貸借でも適用されるのでしょうか。
→普通建物賃貸借契約に対してですので、適用外です。
2022.11.18 15:31
北斗さん
(No.7)
ありがとうございます！
2022.11.18 15:53
あおいさん
(No.8)
2022.11.18 16:01
あおいさん
(No.9)
＞＞あおいさんの質問②で訂正です。「正当事由」を「通知期間」と読み違えていました。
＞＞定期借家契約に関しては「正当事由」は要求されません。特約無しであれば１年以上の定期借家契約＞＞の場合、期間満了の１年前から６か月前までに借主への通知が必要です。
これって契約終了の通知に関しては正当事由は不要って事ですよね？
貸主が定期借家契約期間中に中途解約したい場合は正当事由＋6ヶ月（特約で合意の上で自由に決められるとしても最低6ヶ月は必要?）の通知期間が必要ということでいいですよね？
2022.11.18 16:09
マーシーさん
(No.10)
定期建物賃貸借契約についてです。
＞＞契約終了の通知に関しては正当事由は不要って事ですよね？
→仰る通り不要です。
＞＞貸主が定期借家契約期間中に中途解約したい場合
→原則、貸主からの中途解約は不可です。借主との合意解除は可能です。
＞＞正当事由＋6ヶ月（特約で合意の上で自由に決められるとしても最低6ヶ月は必要?）の通知期間が必要ということでいいですよね？
→正当事由は必要ないです。定期建物賃貸借契約の期間が【１年未満の場合は通知の必要なし】です。【１年以上の場合は契約期間満了の１年前から６か月前までに通知が必要】となります。事実上、特約の合意があっても契約期間満了６か月前までには通知なき場合、本来の契約期間満了までには解約ができなくなります。
2022.11.18 16:42
松本さん
(No.11)
＞＞＞＞正当事由＋6ヶ月（特約で合意の上で自由に決められるとしても最低6ヶ月は必要?）の通知期間が必要ということでいいですよね？
＞＞→正当事由は必要ないです。定期建物賃貸借契約の期間が【１年未満の場合は通知の必要なし】です。【１年以上の場合は契約期間満了の１年前から６か月前までに通知が必要】となります。事実上、特約の合意があっても契約期間満了６か月前までには通知なき場合、本来の契約期間満了までには解約ができなくなります。
令和3年試験 問26によれば
定期借家契約期間中において貸主がやむを得ず中途解約したい場合であっても正当事由必ず必要ということです。
2022.11.20 08:41
マーシーさん
(No.12)
試験寸前で助かりました！
借地借家法28条引用いたします。
【建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは】、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、【正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。】
2022.11.20 09:08
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