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令和4年試験 問8 守秘義務違反の解説について
★☆さん
(No.1)
令和4年試験 問8 肢エの解説の下記について、誤りがあるかと思います。
違反した者の所属する会社も同じ罰金に処されるのが原則ですが、秘密保持義務違反だけは会社への両罰規定の適用はありません（管理業法44条7号、同45条）。
詳細は、スレッド［0443］に記載させていただいております。
ご検討ください。
2024.11.13 19:15
★☆さん
(No.2)
平成29年試験 問17 肢4
[適切]。借主が帰責事由がない損傷について貸主が修繕義務を怠り、借主がその期間全く賃貸建物を使用できなかったときは、借主は、その使用で賃料全額の支払いを免れます（大判大4.11.21）。賃料は賃貸建物を使用する対価であるからです。
借主は、「その使用できない期間における」賃料全額の支払いを免れます。
等ではないでしょうか。
ご確認ください。
2024.11.14 20:28
★☆さん
(No.3)
令和5年試験 問23 肢3
●解説
賃借人が賃貸住宅について必要費や有益費を支出した場合、建物の明渡しから1年以内に請求しなければなりません。賃貸人が賃借人に対して、契約違反の使用収益によって生じた損害を請求するときも同様です（民法606条1項）。
と、ありますが、606条1項ではなく600条及び622条ではないでしょうか。
606条1項については、賃貸人の修繕義務を規定したものとなります。しかし解説の内容は請求の期限に関するものです。これは、622条において、600条の使用貸借の定めを準用するものとされているようです。
ご確認方宜しくお願いいたします。
【参考】 民法の関係条文
第六百六条 賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。
2 賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。
第六百条 契約の本旨に反する使用又は収益によって生じた損害の賠償及び借主が支出した費用の償還は、貸主が返還を受けた時から一年以内に請求しなければならない。
2 前項の損害賠償の請求権については、貸主が返還を受けた時から一年を経過するまでの間は、時効は、完成しない。
（使用貸借の規定の準用）
第六百二十二条 第五百九十七条第一項、第五百九十九条第一項及び第二項並びに第六百条の規定は、賃貸借について準用する。
2024.11.15 00:15
★☆さん
(No.4)
令和5年試験 問25
問題肢
「賃貸人と賃借人に紛争があり、賃借人があらかじめ賃料の支払を拒絶する意思を書面にて明らかにしており、実際に賃料の滞納が3か月に及ぶ場合、賃貸人は催告することなく賃貸借契約を解除することができる。」
これに対する解説として、次の通りあります。
「一般的に賃料の不払いが3カ月続いたときには、信頼関係が破壊されたと評価されるため、賃貸人は当該賃貸借契約を催告なしに解除することができます（民法542条）。」
3か月継続して不払いがあった場合は催告無くして解除できるとありますが、一般的には催告を行った上で3か月の滞納がある場合は契約解除できる、と言う形ではないでしょうか。
他方、本ケースにおいては、支払拒絶意思が明らかであるため、542条2にある通り不払いの意思が明確であって、その上実際に支払っていない実態があって、無催告解除が許容されるというものではないでしょうか。
ご検討いただければ幸いです。
ーーー条文ーーー
第五百四十二条 次に掲げる場合には、債権者は、前条の催告をすることなく、直ちに契約の解除をすることができる。
一 債務の全部の履行が不能であるとき。
二 債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
三 債務の一部の履行が不能である場合又は債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合において、残存する部分のみでは契約をした目的を達することができないとき。
四 契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、債務者が履行をしないでその時期を経過したとき。
五 前各号に掲げる場合のほか、債務者がその債務の履行をせず、債権者が前条の催告をしても契約をした目的を達するのに足りる履行がされる見込みがないことが明らかであるとき。
2 次に掲げる場合には、債権者は、前条の催告をすることなく、直ちに契約の一部の解除をすることができる。
一 債務の一部の履行が不能であるとき。
二 債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
2024.11.16 15:54
★☆さん
(No.5)
令和5年試験 問35
●問題文
特定転貸事業者の担当者が、特定賃貸借契約の相手方となろうとする者に対し、賃貸人からいつでも中途解約できると誤って告知した場合は、不当誘行為には該当しない。
とありますが、「不当勧誘行為」かと思います。（「勧」の字が抜けている）
次に、解説について、次の通り記載があります。
[不適切]。特定賃貸借契約の相手方の判断に影響を及ぼすことになる重要なものについて、故意に事実を告げなかった、または事実と異なることを告げた場合には、不当勧誘行為に該当します。契約の更新又は解除に関する事項は、上記の重要なものに含まれます。特定賃貸借契約には借地借家法が適用され、中途解約条項があったとしても正当事由がなければ賃貸人から解約することはできないため、「いつでも中途解約できる」という告知をした場合、不当勧誘行為に該当します（解釈運用の考え方-第29条関係）。
しかし、が、故意であることを理由とするのみでは不足があるのではないでしょうか。
本問では、「誤って告知した」とあり、「故意に事実と異なることを告げた」と明示されているわけではありません。
よって、基本的には、過失と捉えられるべき話かと思います。
他方、賃管業法では、不当勧誘行為について29条で「故意」に限定しており、過失である場合には該当しません。
そのため、通常であれば、この問題肢は、「過失であるので不当勧誘行為に該当しない」となってしまいます。
ですが、この肢は正解肢であります。
これはおそらく、「一見すると過失に見えるかもしれないが、故意の可能性もある」という解釈によって成り立っているのではないかと推察されます。
即ち、下記の解釈と運用にある様に、特定転貸事業者であれば通常知っているべき法令の基本事項を誤って伝えたことは、故意によるものと推認されうるということになり、不適切な対応という正解肢になっているのだと思われます。
ご検討いただければ幸いです。
----「解釈と運用」抜粋-----
4 「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」について
「故意に事実を告げず」とは、事実を認識しているにもかかわらず、あえてこれを告げない行為をいうものとする。「故意に不実のことを告げる行為」とは、事実でないことを認識していながらあえて事実に反することを告げる行為をいうものとする。
ここで、「故意」については、内心の心理状態を示す主観的要件であるが、客観的事実によって推認されることとなるほか、特定転貸事業者であれば当然に知っていると思われる事項を告げないような場合については、故意の存在が推認されることになると考えられる。
2024.11.16 16:52
管理人
(No.6)
試験日までに対応が間に合わず、ご迷惑をおかけしました。
投稿いただきました5カ所につきましては、すでに解説の見直しを実施いたしましたので、ご確認いただければ幸いです。
2024.11.18 21:56
★☆さん
(No.7)
老婆心ではありますが、一点、さらなる改善についてご提起させていただきたいと思います。
令和5年試験 問35 に関してですが、解釈と運用は「事実不告知」を故意の推認事由として挙げています。
他方、本問においては、事実不告知ではなく「不実告知」について問われています。
どちらにせよ、「故意を推認する」と言う事実は解らないかと思います。
ただ、結果と理由の根拠にいささか距離がありますので、「解釈と運用では事実不告知について故意を推認するとしているが、これは不実告知についても同様であって、特定転貸事業者にとっては当然に誤りであることを知っている事項を告げることも、故意として推認される」旨を追記されてはいかがでしょうか。
ご検討いただければ幸いです。
なお、本サイトのおかげで、宅建試験後の短い学習機関にもかかわらず、46点と言う思ったよりも高いスコアを得ることが出来ました。
管理人様には大変感謝しております。
ありがとうございました。
2024.11.18 22:55
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